根据2009年3月24日海淀区四季青镇玉泉村民委员会“代表大会”通过的《四季青镇玉泉地区北邬村腾退改造方案》，“依据村民委员会自治章程，结合本地区实际情况，在玉泉村民代表民主决策、民主监督、民主管理的基础上，实行自我腾退、自我建设”。媒体宣传方面，这次腾退被称为“城乡一体化试点”、“宅基地换房”，给人的印象是农民自主搬迁到楼房上去，是一种新的城市化模式。然而根据2009年6月下旬本人的两次调查，该“腾退改造”也就是一般的商业开发，是政府主导的带有强制性的拆迁，很多村民因为补偿太低等因素不愿意搬迁，截止6月底大部分村民之所以签了协议是因为迫于各种压力。
一、“自愿搬迁”的真实状况
据了解，村民搬迁并非宣传所说的“自我腾退、自我建设”，而是被胁迫搬迁，拆迁指挥部负责人是当地镇党委书记，政府为了迫使村民搬迁采取的措施主要有：
1、威胁。威胁分为两种，一种是普遍的威胁，村委会通告村民7月15日之后签协议，不仅会有经济损失，政府还会“采取别的办法”。另一种是以家属工作岗位相威胁，6月中旬开始，几乎所有在镇机关或者事业单位任职的村民都被迫回家，政府要求如果不能说服家属签协议，就不能上班。在此压力下，绝大部分在岗职工家属签了协议。
2、造势。村里到处贴满标语，包括“不听信谣传，不错失奖励”，“坚持党的领导，落实科学发展观，坚决完成北坞试点工作”，等等。村民普遍认为这次拆迁是政府行为，感受到不可抗拒的压力。
3、利诱。既然村民自主腾退改造，本应该给村民公平补偿，但是北邬村腾退实际上正如任何一个开发商拆迁一样，用先搬走者奖励的方式利诱村民。一些村民虽然觉得不公平，但想到错失了机会更加不划算于是签了协议。
根据6月下旬随机入户对30户村民的访谈，其中13家签了协议（当时全村700多户已经签协议的共有360户），包括已签协议的村民在内所有的村民都不满意，只是因为感到抗不过政府压力才同意搬迁。据村民估计，除了少数干部和个别住房面积特别大的家庭以外，大部分村民不满意拆迁补偿。
二、村民不满意拆迁的主要原因
根据入户访谈，村民对搬迁不满意的主要原因包括：
1、经济损失。房屋搬迁，村民经济损失包括土地使用权经济损失、房租经济损失、缴纳物业费等。村民用宅基地上房屋的面积换取同等楼房面积，这意味着永远失去了最有价值的宅基地使用权，只剩下房屋面积。村民在原有房屋上加盖房屋（经过批准或者虽未经批准但事实上存在），可以出租，但搬迁以后就不能自盖房屋了。原来居住没有物业费，搬进新楼要交物业费。
2、对新房产权的疑虑。镇政府答应村民核发“按经济适用房管理”的产权证，但到目前为止，该房并没有产权证，产权证什么时候能办下来不明确。即使办下来经济适用房，村民一段时间内也不能随意出售，与自己的原有房屋所有权有区别。另外，对于能否及时搬进新房也有疑虑，政府开始是承诺2009年10月1日搬进新房，现在又说明年5月1日搬进新房，将来会不会有其他变故还说不清。
3、决策不透明。名义上说村民自治，但实际上大部分村民不同意，少数人以村民代表的名义做出了决定。补偿标准到底多少？每一家都可能不一样，有关系的和没有关系的不一样。
4、补偿太低。村民除了按面积1:1换房，如果原来居住面积大于新换的楼房面积，原面积按照每平米7000元补偿，这个价格远低于当地普通拆迁价格。即使去年本村修一条路，拆迁价格也达到了1万多元每平米，远远高于此次拆迁。
5、村民怀疑土地用途。对于拆迁以后这块土地到底干什么，村民们并不清楚。根据媒体报道，这里分为四块，包括高档酒店、商品房等，整体上就是普通的商业开发。
三、该项目涉嫌违法
既然是商业开发，就应该有一系列法律手续，比如土地征用手续、土地使用规划、拆迁许可证等。但北邬村在“腾退改造”的名义下忽略了几乎所有的法律手续，以“村民自主”的名义掩盖了商业开发的实质。具体而言，此次腾退改造违法之处表现在以下几点：
1、没有经过土地征用手续。根据2009年4月24日国土资源部对当地村民针对北邬村土地用途变革的信息公开申请答复，“2009年北京市中心城区农用地转用和土地征收方案我部正在抓紧审查，尚未下发批复，目前无法提供。”北邬村土地集体所有，商业开发应该经过土地征用手续，但是到4月份为止，该土地没有经过征地手续。
2、没有规划方案。根据2009年3月26日海淀区政府对村民关于北邬村规划方案的信息公开申请的答复，“您申请获取的政府信息，本机关目前正在研究制作中，该信息目前不存在。”
3、没有办理拆迁许可证。如果村民不是自愿搬迁，涉及强制拆迁就应当办理拆迁许可证。现实情况是绝大部分村民不愿意搬迁，虽然很多村民抗不过压力签了协议，但还会有一些村民继续坚持不搬迁。《北邬村试点工作宣传手册》里《四季青镇玉泉地区北邬村腾退改造方案》第十条规定“在腾退公告的腾退期限内，腾退人与被腾退人达不成腾退补偿安置协议的，自腾退期限届满之日起十五日内，经当事人申请由四季青镇人民政府调解。十五日内达不成调解协议，由玉泉村委会按《村民委员会组织法》的规定对被腾退人执行强制腾退。”
4、村民委员会无权剥夺当事人的合法财产。上列《四季青镇玉泉地区北邬村腾退改造方案》第十条其“强制腾退”显然违法。该条规定表明了一个事实，即当地政府没有打算按照正规拆迁手续搬迁，而是以所谓村委会自治的名义实行强制拆迁，试图掩盖违法。
鉴于北邬村“腾退改造”试点实际上就是商业开发拆迁，建议有关部门认真依法办理各种手续，在给当地村民合理补偿的基础上依法拆迁。在补偿和安置工作妥善解决之前不要急于强制搬迁。
海淀区人大代表 许志永
2009年6月29日
附：部分村民意见
党先生：应该有民主决策，但实际上纯属强奸民意，几个老太太举手通过。实质上就是洗钱。把地盖别墅。腾退什么？强盗，流氓。楼房到底什么产权？按经济适用房规定去办，以后是大产权，但谁能保证？7月15号之前挑好房有奖励，15好之后不仅经济损失，还要采取别的办法。一个镇政府就有执法权，这个不对啊。有些人走，敢说，95%以上含着眼泪心里流着血走的。不让上班，被胁迫走的。我认为是犯法的。农村宅基地住房应收保护。怨声载道，把政府和人民形成对立局面。
董先生：有两处房，一处在马路边，一处147号在村里。马路边房是修马路2008年4月，拆迁办没有手续，市里的文件都没有，一开始不让量，我要现房，到现在也没拆。只补3000多，儿子儿媳没工作，孙子没地方念书。
马女士：给我量了，确权时不对，老宅基地清朝留下的。为邻居留出的空地也应该丈量。不知道什么房，产权问题。捂着盖着。一层，400多平米，月租收3000元。拆了之后378平米，给41万另加15万。不同意，不卖。国家拆迁我抵挡不了，给多钱你给我贴墙上，公开公正。
王先生：没有签协议，原因：首先我要知道到底是什么政策，政府有义务宣传。报纸上说土地腾退要做产业，得到利润然后返回村民。如果这样，合同里应该有，什么产权，产业里应该有我们多少股份，可是这些都没有。我能看到的就是房和钱，这与市场经济的价值不相称。这次腾退不公正，不透明，看不到以后会发生什么事情，也没有一个合理的方案。村民也没有选举。一比一换房不合理，他们给的是建筑面积，我们家是使用面积。关于补偿，补偿多少钱和以后股份的钱应该有关系。
王先生：上楼以后怎么吃饭？原有瓦片经济，上了楼只有普通村民每月400来块钱。传说，这里要盖别墅卖钱。有高干子女去了好几次。高标准酒店，办公区。又说郊野公园。听说的就是别墅。旁边就是御苑别墅，标准是知名人士。2006年作为自然村，修了路，3月3日吉林宣布的，改造了道路，花了8000多万，这个损失谁负责？中坞村是高尔夫球场。周边都是高档社区。
